沈阳某小区房顶漏水，业主委员会在征求业主意见后启动专项维修基金，但由于没有账户，委托物业公司与施工单位签订维修工程施工合同，承诺维修费用由房屋维修基金承担。但在施工过程中，部分业主提出反对意见，导致工程停工，已完成的工程款该由谁支付？4月15日，沈阳市法院公布的优秀案例给出答案。



屋顶漏水启动维修基金维修


沈阳某小区出现屋顶漏水问题，业主委员会经征求业主意见，决定启动维修基金进行维修。在物业公司和业主委员会的共同组织下，业主签署了商品住宅专项维修资金使用预算分摊业主确认明细表。业主委员会向物业公司出具落实资金缺口承诺书，承诺维修费用由房屋维修基金来承担。业主委员会还向房地产行政主管部门提交了维修资金使用申报资料，并就资料真实性进行了承诺，完成了维修基金使用的申报手续。


由于业主委员会没有独立的账户，物业公司与施工单位签订了维修施工合同，约定“工程竣工，经业主委员会及物业公司验收合格报送工程审计公司确定维修结算款，小区办按维修款结算支付给甲方（物业公司）后，甲方支付乙方（施工单位）。”

改变原貌部分业主强烈反对


在施工过程中，业主对于维修方案未能达成一致意见。顶楼的业主出于对屋顶漏水维修的迫切需求，并不在意原有的屋顶瓦片是否恢复原状，只要求维修至房屋不再漏水；而非顶楼业主则出于房屋美观、保值增值的需求，强烈要求恢复屋顶瓦片原状。由此引发不同意见，施工单位仅施工了两栋楼的维修便被迫停工，随后撤场。


现施工单位就已实施完毕的工程施工费用起诉到法院，要求业主委员会和物业公司给付。受物业公司及业主委员会的委托，某工程管理有限责任公司对屋面防水维修及落水管维修工程进行了工程结算审核，并出具审核结果。


法院判决


用维修基金付工程款


法院认为，根据合同相对性原则，物业公司与施工单位签订了施工合同，约定了物业公司承担付款责任，那么判决物业公司承担责任符合合同约定。同时，根据合同约定的付款方式及业主委员会向物业公司出具的承诺书，能够确定工程款的资金来源是房屋维修基金，业主委员会作为房屋维修基金的管理人应当与物业公司共同承担工程款的给付责任。


法院判决明确了工程款的资金来源为维修基金，既为工程款能够得到执行扫清障碍，又保障了物业公司的合法权益，对涉房屋维修基金类工程合同纠纷的工程款责任主体认定具有借鉴意义。


法官说法


维修基金这样启动


住宅专项维修资金，即我们通常所称的房屋维修基金，全称是“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，包括房屋共用设施设备维修基金和房屋共用部位维修基金，用于质量保修期满后物业共用部分、共用设施及设备的维修、更新、改造等项目。


民法典第二百七十八条规定，使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


第二百八十一条第二款规定，紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。


民法典的这一规定，改变了业主表决方式，提高了表决效率，大幅度降低了使用维修基金的表决门槛，并且增加了紧急情况下可以直接申请使用维修基金的规定。